Uelsen, Itterbecker Straße 12 (Wohn- und Geschäftshaus und zwei Lagergebäude) Verkehrswert: 189.000,00 EUR lfd. Nr. 8 des Bestandsverzeichnisses: - Gemarkung Uelsen, Flur 17, Flurstück 42, Landwirtschaftsfläche, Im Dorfe, , groß: 245 m², - Gemarkung Uelsen, Flur 17, Flurstück 43/2, Gebäude- und Freifläche, Itterbecker Straße 12, groß: 231 m². lfd. Nr. 9 des Bestandsverzeichnisses: - Gemarkung Uelsen, Flur 17, Flurstück 40/3, Gebäude- und Freifläche, Itterbecker Straße 12, groß: 231 m². (Wohn- und Geschäftshaus und zwei Lagergebäude) Verkehrswert: 189.000,00 € (gesamt) Eine Einzelbewertung der beiden rechtlich selbständigen Grundstücke ist unterblieben worden, da der Gutachterausschuss zu dem Ergebnis kam, dass eine sinnvolle Nutzung sich nur bei Zusammenlegung beider Grundstücke ergibt. Beschreibung: Beschaffenheit: Grundstücksgröße: Flurstück 40/3 = 704 m², Flurstück 42 = 245 m² und Flurstück 43/2 = 231 m². Gesamtfläche = 1.180 m² Wohnfläche: ca. 190 m² ( nach Aktenlage ) Bruttogrundfläche: 471 m² Im hier vorliegenden Wertermittlungsfall handelt es sich um Grundstücke ( einzelne Grundstücke im grundbuchrechtlichen Sinne), die grundstücksübergreifend mit einem Wohn- und Geschäftshaus sowie weiteren Nebengebäuden bebaut sind. Das Wohn- und Geschäftshaus wurde im Ursprung 1874 gebaut. Im Laufe der Jahre wurden Umbaumaßnahmen durchgeführt, die offensichtlich kostenintensiv waren, jedoch eine Verbesserung der Grundsubstanz nicht zum Ziele hatten ( optische Aufhübschung ). So handelt es sich gegenwärtig um ein Gebäude, das in seiner Grundsubstanz nahezu verbraucht ist und den heutigen Ansprüchen hinsichtlich Grundriss, Energetik und Bauart nur unzureichend genügt. Dies wird durch den teilweisen Leerstand des Gebäudes bzw. die schlechten Vermietungsmöglichkeiten unterstrichen. Es ist davon auszugehen, dass der nachhaltig erzielbare Nettoertrag aus dem Grundstück die angemessene Bodenwertverzinsung nicht mehr erreicht. Eine grundlegende Sanierung erscheint hinsichtlich der Grundsubstanz nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht vertretbar. Für einen potentiellen Interessenten steht primär der Grund und Boden nach Freilegung im Mittelpunkt des Kaufinteresses. Im vorliegenden Fall ist daher ein höherer Verkehrswert nach Abbruch der unwirtschaftlichen Gebäude bzw. Nebengebäuden auf dem Gesamtgrundstück erzielbar. Grundstückslage: Das Grundstück liegt im Zentrum von Uelsen an der Nordseite der Itterbecker Straße. Das Zentrum des Ortes Uelsen ( ref. Kirche ) liegt ca. 120 m ( Luftlinie ) vom Bewertungsobjekt in östlicher Richtung entfernt. Der staatlich anerkannte Erholungsort Uelsen ist Mittelpunkt der Samtgemeinde und gleichzeitig Sitz der Samtgemeindeverwaltung. In Uelsen sind alle wichtigen Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen vorhanden und mit Bus, Pkw, Fahrrad oder größtenteils auch fußläufig zu erreichen.